京都民宿营业准备详解

京都的合法民宿的开业前准备主要分为以下4大步骤:

  1. 事前明确计划,收集房产信息,明确商业计划。
  2. 确认房产所在地域是否能够经营民宿,确认房产所在地域是否是都市计划规定的能够经营民宿的用途地域。
  3. 确认相关法律法规,主要指旅馆业法,建筑基准法,消防法等。
  4. 和周围居民友好相处,确保和周围居民友好相处,不破坏地方和谐。

 

具体内容如下:

京都民宿开业前准备①        事前明确计划

为了能够持续稳定的经营好民宿,需要事先确认很多事项,并提前做到周密的计划。

□是否选好了合适的房子

□房子周围是否有学校,托儿所,幼儿园以及公园

□房子的建筑年数,结构,楼层数,建筑面积等

□如果不是独栋的建筑,还公共住宅,是否抵触管理约定或者租房合同的内容

□民宿的规模(客房数量,住宿人数等)是否有大概的构思

□收益预测,是否能够成立

 

京都民宿开业前准备②        确认房产所在地域是否能够经营民宿

都市计划法规定,为了防止没有秩序的使用土地,制定了「用途地域」的条例,5根据用途地域不同,非常详细的规定了是否能够建住宅,店铺,工厂的条例内容。

下图表格里,写有「×」的用途地域,原则上是不可以经营旅馆,酒店或者民宿的。

打算经营民宿的房子位于什么样的用途地域,可以在网络查询,或者去都市计划局都市计划课(京都市政府北厅舍2楼)窗口确认。

注:该用途的专用室内面积3000平米内的情况适用

 

京都民宿开业前准备③      确认相关法律法规

经营合法民宿,需要满足除了旅馆业法以外,建筑基准法,消防法等法律法规规定的条件。需要事前向相关法律法规的管理部门咨询,整改房子里面的设施设备和构造,保证所有的事项都符合规定。

 

  • 旅馆业法

旅馆业法的主要规定如下:

《旅馆业法的主要规定(简易宿所,住宿上限人数不满10人的情况》

□旅馆部分和非旅馆部分完全区分开

□设有能够通过目视确认住宿客人进出的前台

□前台设有供客人check in用的柜台,柜台至吊顶的距离需要时地面到吊顶距离的1半以上

□浴缸,洗面台,坐便器,坐便器对应的洗手盆需要根据人数设置对应的设施

□客房总面积(※1),必须保证每人3.3平米以上

□客房的窗户有效采光面积,必须大于客房面积的1/8

□每个客房的法定人数,寝室面积(※2)地板房间保证人均面积3平米以上,日式榻榻米房间保证人均面积2.5平米以上

□法定人数2人以上的客房数量必须多余客房整体数量的1/2

※1 睡眠休息等,住宿客人可能会利用到的所有室内面积(收纳,装饰区域,公共通道除外)

※2 客房内的浴室,卫生间以及其他不适合睡眠休息的空间的地面面积

  • 建筑基准法

将住宅等已有的建筑物改成民宿,一般需要建筑确认手续。即使(建筑面积小于100平米的情况)不需要建筑确认手续的情况,建筑物本身也需要符合建筑基准法的规定。建筑物是否符合建筑基准法的规定,需要专业知识,请和建筑师等专业人士咨询确认后,根据法律规定进行房屋改造。

  • 消防法

住宿设施,设置烟雾探测器,紧急出口指示灯,使用防燃材质的物品等,需要严格按照消防法的规定,执行。请带上建筑的图纸等去建筑所在的管辖消防署咨询。

 

京都民宿开业前准备④ 和周围居民友好相处

没有任何预兆的情况下,突然家附近出现了一处民宿,有很多陌生的游客进出,住在附近的居民自然会感到不安。和周围居民友好相处,充分考虑周围邻居的生活环境,不破坏原有的和谐,是运营民宿时应该注意的。

□从早期的计划阶段开始,以周围邻居为对象召开说明会等,尽可能地将开业计划和营业内容与大家信息共享。

□针对噪音问题,乱抛垃圾问题,火灾风险等制定一系列的使用规则,并向住宿客人解释,要求其遵守。

□紧急情况的联络人的联系方式告知周围邻居

□和町会缔结关于营业的相关协定以及积极参加地域活动,和周围居民町内会友好相处。

 

<流程图>

 

出处:

http://www.city.kyoto.lg.jp/hokenfukushi/cmsfiles/contents/0000177/177773/ryokangaiyou-kanni.pdf

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投资日本的注意事项(转载)

良好的投资环境

近年,随着日本经济复苏,日本政府加大了引进外资的力度,外国企业对日投资呈现明显增长的态势。根据日本经济产业省《欧美亚洲外国企业对日直接投资意向调查》(2016年)显示,日本被视为最富商业魅力的亚洲国家或地区之一,无论是作为研发基地和销售基地,还是作为区域总部,日本的排名均名列前茅。随着中国“走出去”和“一带一路”战略的全面实施以及中日两国贸易与投资结构互动趋势的加强,近年来中国企业在日本的投资表现活跃,发展势头引人注目。

对于外国企业来讲,在日本开展业务可以赢得哪些优势?从地理位置看,日本位于目前世界上成长最为迅速的亚洲市场,富有发展潜力。从综合国力看,日本为经济发达国家,是世界第三大经济体,具有基础设施充实完善、政治和社会环境稳定、跨国企业云集、专业人才保障和知识产权保护等法制环境优良等优势。从政府政策看,日本政府以举办2020年东京奥运会为契机,制订了“改革2020项目”,力图通过技术革新和应用、观光立国和扩大对日投资等,使日本经济重新回到成长轨道[1]

投资形式

对日投资一般通过新设或并购的形式进行。新设形式,基本可分为新设法人和新设分公司。日本的公司大部分为“株式会社”(股份有限公司),株式会社的社会信用度较高,更容易开展业务,筹集资金,因此海外企业进入日本市场,多数情况下也是选择设立株式会社。而在日本进行并购[2],基本可分为一对一交涉的协议方式和数家买方投标的竞价方式。

1.新设法人或分公司

日本的公司法适用准则主义,即一般无需取得批准,只要发起人到公司住所地管辖法务局提交必要的申请文件即可设立,这一点对外资企业和内资企业没有差别。

除实务中因办理外国籍员工的投资签证或工作签证,或者因银行、保险、证券等个别特殊行业的要求,资本金应达到一定金额之外,设立株式会社原则上没有资本金的限制。日本的政府机关也不颁发类似营业执照的证书,法务局出具的商业登记簿的誊本(登记事项证明书)即可证明公司的存在。

与中国公司法下的制度类似,在日本设立的分公司不具有法人资格,债权债务均归属于母公司,而株式会社则以法人身份开展经营活动,可以独立承担债权债务。分公司和现地法人的税务处理,主要差异在于分公司只就来源于日本国内的所得申报纳税,且其盈亏在总公司所在国可以和总公司合并计算纳税,分公司的税后利润汇往总公司不需要在日本缴纳预提所得税,而现地法人需要就其所有来源的所得申报纳税,与母公司分别计算纳税,且税后利润汇往母公司时应缴纳预提所得税。

此外,还有一种新设形式为开设常驻代表机构。常驻代表机构无需任何设立登记手续,但不可以开展经营活动,也不能以公司名义开设银行账户和租赁不动产,通常以机构代表人个人名义开设银行账户和租赁不动产。和中国的办事处相类似,常驻代表机构通常用于开展收集信息、宣传、联络等事务性而非经营性的活动。实务中,也有国内公司选择分两步进入日本市场,先设立常驻代表机构,了解市场情况,进而再设立公司。

2.并购

如前所述,在日本实施并购交易可采用协议方式或竞价方式。协议方式着重于交易双方之间的协商谈判,而竞价方式中卖方与数家候选买方交涉,需要通过招投标的正式程序。

除投标手续外,协议方式和竞价方式的程序基本相同。

若采用协议方式,一般需要经过以下流程:

  • 签订保密协议
  • 基本交易条件的交涉与协商,可视情况签署书面的基本意向书
  • 实施尽职调查,通常包括法务、财务、税务、知识产权等方面的调查
  • 交易合同的交涉与签署
  • 交割

若采用竞价方式,一般需要经过以下流程:

  • 签订保密协议
  • 卖方向候选买方提供目标公司的基本信息
  • 实施第一次投标
  • 通过第一次投标的候选买方实施尽职调查,卖方向候选买方提供交易合同方案
  • 实施第二次投标(候选买方向卖方反馈交易合同修改方案)
  • 与通过第二次投标的候选买方就交易合同进行交涉并签署
  • 交割

对日投资的限制及注意点

1.需要事先申报的行业

日本的《外汇及外国贸易法》是适用于发生在日本和外国之间的“资金移动”、“商品或服务移动”等跨境交易的法律。根据《外汇及外国贸易法》、《有关对内直接投资等的命令》以及日本银行“外汇问题解答”等文件,外国投资者对日本进行直接投资(包括新设法人或分公司、从日本居民或居民企业取得非上市公司股份或股权,从日本居民或居民企业取得上市公司或在场外交易市场交易的公司已发行股份后持有的股份比例达到该公司已发行股份数的10%以上等)时,部分行业领域需要经过事先申报,而大多数行业领域则进行事后报告即可。办理事先申报或事后报告时,通过日本银行向财务大臣和行业主管大臣提交申请资料。

对日直接投资涉及国家安全的行业(如武器、航空器、宇宙开发等)、公共秩序的行业(如电力业、燃气业、供热业、通信业、广播业、自来水业、铁路业、以及旅客运输业等)、公众安全的行业(如疫苗制造业及警备业)、因有可能明显影响日本经济而受规制的行业(如农林水产业、石油业等)时需要事先申报。关于事先申报,日本政府的财务大臣以及行业主管大臣将审查该对日投资项目是否会对日本的安全等产生影响,该审查从日本银行受理申报之日起需要30天,该期间被称为“不作为期间”,在该不作为期间内,不能进行投资相关的交易或者行为。目前实务中,不作为期间通常会缩短到两周。关于不涉及前述特殊行业的对日直接投资,在发生投资相关的交易或行为之日的次月15日以前,通过日本银行向财务大臣和行业主管大臣提交事后报告即可。

2.特殊行业的外国资本限制

对于公共基础设施等领域的投资,在外国资本或高管方面均有限制。

  • 广播业:禁止外国人就任执行董事、禁止外国人持有五分之一以上的表决权,或禁止外国人作为代表、禁止外国人占有三分之一以上董事席位或持有三分之一以上表决权等(电波法、广播法)。
  • 电信业:外国人、外国人作为代表的法人、外国人占董事三分之一以上的法人、外国人拥有三分之一以上表决权的法人不能取得无线广播局经营许可。对日本电信电话株式会社,禁止外国人持有三分之一以上的表决权(电波法、关于日本电信电话株式会社的法律)。
  • 航空业:外国人、外国人作为代表的法人、外国人占全体董事三分之一以上的法人、外国人持有三分之一以上表决权的法人所拥有的飞机不能进行登记,或不能取得航空运输业许可(航空法)。
  • 物流业:外国人,外国人作为代表的法人,外国人占全体董事三分之一以上的法人、外国人持有三分之一以上表决权的法人不能进行第一类货物利用运输业的登记,也不能获得第二类货物利用运输业的许可,但可从事涉及国际货运的货物利用运输业(货物利用运输事业法)。

3.反垄断法上的限制

并购交易中,除了需要考虑该行业是否应该进行事先申报或事后报告外,同时还应注意日本的反垄断法上有关经营者集中的规定。通过股份取得、合并等经营者集中交易达到反垄断法规定的申报标准时,企业负有事先向日本公平交易委员会申报该交易计划的义务。原则上,需要进行事先申报的经营者集中,自申报受理之日起经过30天以前(又称“禁止期间”)不得实施集中。有申报义务而怠于申报的,或者申报中填写虚假信息的以及在禁止期间届满前实施集中的,则有被处200万日元以下罚金的可能性。

以最为常见的股份收购为例,同时符合下列条件的,需要向公平交易委员会事先申报。①购买方公司及其所属公司集团下属的其他公司在日本国内营业额合计超过200亿日元。②股份发行公司(即标的公司)及其子公司在日本国内营业额合计超过50亿日元。③购买方公司通过收购取得股份后所持有的该股份发行公司股份相应的表决权数与购买方公司所属的企业集团下属的其他公司等持有的该股份发行公司股份相应的表决权数之和,占股份发行公司的全体股东表决权数的比例将超过20%或超过50%的。

4.进出口制度

根据GATT(关贸总协定)和WTO(世界贸易组织)的规则,日本奉行自由贸易原则,但根据GATT出于安全保障的例外规定,也可对出口贸易实行管制措施,如符合出口贸易管理令附表以及外汇令附表中所列特定货物或技术的出口,不论货物或技术的出口目的国是哪一国,均应事先获得日本经济产业大臣的许可,再如有关可能用于开发大规模毁灭性武器及一般武器的货物或技术,根据出口目的国或地域以及进口方或需求方的条件等情况,也应事先获得日本经济产业大臣的许可。

5.税务

日本的租税主要分为国税和地税。主要国税有所得税、法人税、消费税等。主要地税有住民税、事业税、固定资产税、城市规划税、不动产取得税等。以境外企业对日投资设立子公司为例,

(1)就其营业所得应缴纳法人税(目前税率23.4%)、地方法人税(目前税率1.03%)、法人住民税(各地规定不同)、法人事业税(各地规定不同)。上述企业实际缴纳的所得税税率虽然根据地方略有差异,但基本维持在30%左右。

(2)境外企业从日本子公司取得的各种收入(包括利息、股息、特许权使用费等),按照20%的税率代扣代缴所得税。但,中国企业对日投资时,因为中日两国签订了税收协定,中国企业从日本子公司取得的利息、股利、使用费收入,可按10%的税率征收,但需要通过支付者向税务署提交适用税收协定的申请书。

6.劳动

日本国宪法规定了有关日本的劳动市场、个别劳动关系以及集体劳资关系的基本原则,例如劳动的权利和义务、劳动条件的法定标准、禁止残酷使用儿童、劳动者的团结权、集体谈判权以及其他集体行动权、法律面前人人平等等。

在日本有很多与劳工有关的法规,这些法规均是根据日本国宪法规定的基本原则,通过立法进行具体化的产物,其中规定个别劳动关系的有劳动合同法、劳动基准法、最低工资法等,规定集体劳资关系的有工会法。

劳动基准法对工资、劳动时间、休息休假、工伤补助、就业规则的制定规则等有详尽的规定。由于劳动基准法兼有私法和公法性质,对于违反劳动基准法的行为有可能处以有期徒刑、罚金的刑罚,作为行政当局的厚生劳动省(相当于中国的人力资源与社会保障部)对于实施了与劳动基准法或行政通知相抵触行为的用人单位,将会通过其下属机关劳动基准监督署进行行政指导或劝告。此外,厚生劳动省就劳动基准法等劳动相关法规的具体适用公布有行政通知,对于这些行政通知也需给予充分的注意。

日本国内的基本手续

在日本境内设立法人或分公司,或者进行并购,通常按照下表的手续流程办理。

展望

自1990年代后半期开始,受到日本政府的政策支持,外资企业对日直接投资实现了顺利增长。近年来,中国企业对日投资也逐渐引人注目。随着2020年东京奥运会的到来,将会拉动日本国内市场需求,有利于日本GDP的进一步回升。日本政府在多国语言对应、人才储备、资讯平台等商业软环境方面也在进行着有益的探索和改进,可以预期将来会有更加完善和便捷的投资环境。

中日两国地理位置临近,加之多年以来日本企业到中国投资已经带动两国经济关系的不断深化,可以期待今后更多的中国企业来到日本投资将能够使两国间的互惠关系得到更大的发展。

* 本文转载自China Law Insight, 作者:陈天华

[1] http://www.kantei.go.jp/jp/singi/keizaisaisei/wg/kaikaku/dai1/siryou.html

[2] 本文中“并购”仅指日本非上市公司的并购。

日本民宿新法解读之–谁在动我的奶酪

2017年6月,日本在旅馆业法的基础上颁布了新的住宅泊宿事业法,重新调整了关于民宿运营的有关条例,这一法令被称为日本民宿解禁法。在旧的旅馆业法的框架下,居民将自家闲置的房间出租给游客是违法行为;并且在住宅专用地区运营酒店住宿等业务也是违法的。换句话讲,您在日本住到的正规旅馆和酒店,都是远离住宅专用地区的。而此前位于住宅区内的利用网络平台(如Airbnb等)出租的民宿,基本都是处于灰色地带,一旦发生事故或被邻居投诉,房主将受到非常严厉的制裁。

笔者根据《住宅宿泊事业法》(民宿新法)总结

那么民宿新法究竟做了哪些变更,让民众认为这一举动是解禁行为呢?笔者认为主要变化集中在三个方面:

  • 一是行政审批机制改变。新法规定,只要向地方政府提出申报的住宅(新法里,将民宿定义成了“住宅”),就可以正式对大众开放(中介网站必须在日本观光厅登记注册;没有房东的一室住宿,所委托管理的公司也需要进行注册)。这在很大程度上简化了行政流程,更重要的是,政府不再颁发旅馆业法框架下的许可证,大大降低了民宿进入市场的门槛;
  • 二是对住宅专用地区限制的放松,日本大部分地区的住宅专用区域也可能运营民宿;
  • 三是给民宿的营业日数画了上限。一般来说,每年不允许超过180天的营业时间,并且当地政府可根据自身状况进一步降低该时间。比方说,当地政府如果认为过多的民宿可能会对当地酒店业造成巨大冲击,或带来不必要的社会问题,他们是有权利将民宿营业时间压缩至30-60天/年的。

另外,新法案还规定了惩罚措施,如果有违反法令的行为,将被勒令停业,以及处以 100 万日元以下的罚款或 6 个月以下的监禁。这一惩罚措施实际操作的严格程度将远超旅馆业法时期对“灰色”民宿的监管。因此,这部“解禁法”对未持有《旅馆业营业许可证》的民宿运营者来说,一方面自己的空置房产可以获益了,另一方面一年又不能运营超过一般的时间,实在是喜忧参半。

其实对民宿运营天数进行限制并不罕见,在世界各地的法规里都能见到。比如英国伦敦规定民宿每年的营业天数在90天以内,荷兰阿姆斯特丹的限定时间则是60天。那么为什么政府要限制民宿的运营天数呢?其实我们在前面已有提及。最简单的原因就是:民宿会对传统的旅馆和酒店行业形成冲击啊!

其实日本的传统旅馆和酒店入住率都很高,像东京、大阪等热门旅游目的地城市的入住率高达 80% 以上;京都部分地区的酒店入住率甚至接近100%。2015年,日本酒店总房间数有158万间,但随着“旅游兴邦”政策的推进,游客访日的人数日渐增加,这些房间还是不够用的,这也是新法案放宽民宿准入门槛的一大原因。

那么既然这样,传统旅馆和酒店又担心什么呢?我们来看一下数据,同样是2015年,日本闲置的住宅有820 万户,仅在东京一地,就有8万多户闲置住宅,大阪也有将近7万户,而东京和大阪恰恰是日本人口最多的两座城市。如此数量的闲置住宅一旦无限制开放,无疑将对旅馆和酒店业造成不小的冲击。因此,日本政府在共享住宅模式和传统旅馆酒店业之间做了一次“和事佬”,双方各退一步,大家和平共处。

那么真的能和平相处吗?我们先来看看在目前的态势下,市场上有几方势力:

  1. 传统旅馆酒店

这股势力的组成成员通常资金雄厚,行业经验丰富,对市场理解较为深刻,资深纳税人,他们是推动政府设置民宿每年最多运营180天政策的幕后推手。然而对他们来说,180天依然太多,最好每年30天以下。而他们也将不遗余力地敦促政府压缩运营时间。

  1. 闲置房主

这股势力无疑是民宿新法实施下的最大受益者。本来房子就是空闲的,长租又不好租出去(京都等城市例外),这180天的收益简直是天上掉下来的一样。要什么自行车啊,一年运营半年就挺好!因此这股势力斗争性较弱,比较能够安于现状。

  1. 以此类民宿为投资方向的业主

这股势力是新模式催生的新势力,准确地把握了市场动向和共享经济的脉搏,然而由于不是老树,没能等到盘根就被政府加上了框子。回想投资历程,房屋采购、装修,包括前期软装(置办家具什么的)要费不少钱,后期管理成本(清洁维护)也要一大把费用,被这么一限定,利润很难得到保障。因此,这部分投资人内心都要掂量掂量,是要继续在这条路上走下去,在风雨飘摇中继续对抗传统行业;或是投身“敌营”,申请正式旅馆业运营许可,改而运营正规旅馆酒店;还是改弦更张,卖掉房产抽身而出。

这三股力量此消彼长,那么有趣的事情就来了。无论哪股力量占据上风,在新法令切实落地之后(2018年6月),日本民宿行业都会出现一次较大的调整,同时也会催生一些新的投资机会。我司作为专注京都房产行业多年的行业翘楚,愿与您携手把握投资风口!有关京都房产投资的任何问题,欢迎随时垂询!