東成解读 | 是什么构成了京都的独特品格

京都位于日本列岛中心的关西地区,城区四面环山,面积约为610平方公里,人口为150万人,2017年接待外国游客数量为2869万人次,其中来自中国的游客量为735.5万人次。 京都具有浓郁的日本风情,是日本人心灵的故乡,被称为“真正的日本”。

悠久而保存完好的历史

京都古称平安京,相传是桓武天皇观山河吞吐之势确立的建都之地,自公元794年始至1868年迁都东京的一千多年里一直是日本的政治文化中心。日本纪略中提到桓武天皇留下的评语:“山川景致之地,四方人民聚集,交通水路便利”。

这一块“风水宝地”历经千年,经历过繁荣、萧条、和平、战乱而历久弥新,传统文化在和平时代昌荣,在战争年代蛰伏,却始终未断了传承。走在京都街头,也许一个不起眼的转角,就有着宏大的历史背景。织田信长、丰臣秀吉、坂本龙马,这些原本只在游戏和影视作品中出现的名字,就是在京都编写出他们的传奇故事,而京都人也从未忘记将这些记忆一代一代地流传下去。

丰富的文化教育资源

京都是日本文学的发源地,日本历史上首部长篇小说《源氏物语》的故事舞台就在京都。除此之外,京都也是《枕草子》等众多日本古典文学作品和以《罗生门》为代表的现代日本文学的舞台,现代日本最著名的作家之一村上春树出生在京都,他的代表作之一《挪威的森林》的故事背景也设定在京都,可见一座城市对作家的浸润之深。

京都是日本传统艺术的中心城市。在平安时代,随着国风文化的发达,日本开始有了独自的绘画艺术,而京都成为日本画的一大创作中心,京都本身也是众多日本画的素材。时至近代,京都又是日本最早的美术学校京都府画学校的创办地。表演艺术方面,日本传统表演艺术的代表—歌舞伎就是发祥于京都。南座是京都最早的歌舞伎剧场,现在仍是日本最重要的歌舞伎表演场地之一。除了歌舞伎之外,京都也有能、文乐等日本传统艺术的剧场。在平安时代,遣唐使将茶道自中国带到日本,京都遂成为日本茶道的中心。京都也是花道的发祥地,以池坊派为代表的众多花道流派的起源地都是京都。

京都还有着非常集中的教育资源,被称为西日本的“学都”。京都大学作为日本排名第二的高等学府,就坐落在鸭川东侧,而鸭川的西侧,则是关西四大私立名校之首的同志社大学。盆地得天独厚的与世隔绝的姿态和京都千年来积累的丰厚的文化底蕴给了这座城市最适宜文化学习的氛围。京都同时也是关西地区的科技企业中心,京瓷、任天堂、欧姆龙岛津等以科技为核心的企业都发源于京都。企业与高校互动频繁,学生参观企业成为求学生涯中不可缺少的实践活动。

强大的旅游吸引力

丰富的历史文化资源和谦恭淡雅的京都人吸引着来自日本其他地区和全世界的游客,京都因此成为日本乃至全球最受欢迎的旅游地之一。2017年京都游客量5522万人次,连续三年超过5000万人次大关,其中1415万人次选择在京都住宿(318万人次来自海外)。与日本其他旅游胜地(如冲绳、北海道等)相比,京都的优势更在于全年皆有盛景。京都府观光综合调查数据显示,京都游客全年分布十分平均,最低月份也在400万人次左右,不存在所谓的淡季;该调查数据同时指出来京都5次以上的游客占到全部游客的80%以上,其中61%甚至来过10次以上,京都的旅游吸引力可见一斑。

不可复制的稀缺性

东京可以在几十年间建成,而京都却是浸润了千年的古都,再也无法复制。为维护古都景观,给游客提供最佳的旅游体验,京都有着日本最为严格的景观规制法律。市中心大部分地区都被指定为美观地区;大多数观光景点的附近则被指定为风致地区或历史风土特别保存地区;而在东寺、清水寺境内等有知名眺望点的地区,则制定了关于眺望景观的限制计划,对附近建筑物的高度进行进一步限制(31米以下)。在美观地区新建建筑时,建筑物的外观均需要经过审查后才能修建。京都市对户外广告也有严格的规定,市区内禁止悬挂闪烁式霓虹灯广告,并且对广告牌的大小和颜色进行限制。因此京都市内部分店铺的广告牌采用与日本其他地区不同的颜色,例如京都市内部分麦当劳的看板颜色并非红色而是棕色,而宇治平等院附近的星巴克也充分融入了枯山水等传统日本元素。

严格的古都保护法一方面维持了最原汁原味的京都风情,令各地游客流连忘返;另一方面,由于酒店建设审批程序相对困难,京都游客接待的难度也有所增加,很多时候游客心仪的住所一房难求。而传统的京町屋更是供应稀少,是不可再生资源;从市场角度考虑,京都市内的旅游房产名副其实都属于稀缺资源。

株式会社 東成

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東成解读 | 投资日本房产的5大理由

受多种因素制约,日本被公认为世界上最难打入的工业和商业市场。许多发达国家的著名跨国企业都对日本市场束手无策,发展中国家企业更是感觉极度乏力。然而日本的房产市场及其后续的房产运营市场则向投资者讲述着另一个故事。

文化亲近带来较高的认同感

从社会环境角度来讲,日本是与中国一衣带水的邻邦,受到以儒释道三家为主的中国文化的长期浸润,在礼仪、风俗、思维方式甚至生活习惯等方面与传统的中国文化有着非常多类似的地方。例如儒家文化中所推崇的中庸之学、道家文化中的阴阳之说和佛教中的禅机,都可以在当代日本文学、艺术作品和民众的价值取向中找到明显的体现。日本国土面积狭小,人口众多,城市人口密度较高,因此人们在日常生活中多以“不给他人带来不便”为宗旨。在这种价值观的影响下,日本形成了一种平均且歧视度较低的社会文化,社会秩序高效井然,人与人交往简单温暖而界限分明

藏富于民带来较高投资收益

从经济发展角度来讲,日本是最早发展起来的工业化国家之一,经济基础雄厚,科技及教育积蓄有力,处于一个平和发展的阶段,经济风险较小。宏观数据来看,日本自1985年广场协议以来,虽然名义上经历了衰退的20年,但其GDP增量依然可观。国内日本问题专家唐淳风在其文章《学日本“闷声发财”》中谈到,2004年日本的直接出口额只有61万亿日元,而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元,是前者的2.5倍还多;而日本的海外总资产增加到了41968亿美元,这包括日本在海外购买的土地、已经建造的工厂等。

更加值得一提的是,同期日本人均GDP增长的绝对值为34436.94美元,因此日本在很大程度上是藏富于民,藏富于海外。在此体量下,人均GDP按照预期保持0-2%的增长速度,已足够使日本保持在高收入国家之列。

与国民高收入相对比的是,日本的房地产价格相对较低。以房价收入比而论,2017年我国36主要城市房价收入比如上图所示,以深圳市的40.69倍为例,该数据表明一个普通三口之家需不吃不喝40多年,才能买到一套当地的房子,而同时期日本房价收入比仅为6.51倍,大致与乌鲁木齐和沈阳持平。受益方面,GLOBAL PROPERTY GUIDE数据显示,日本租房人数占总人口的50%以上,而单身一族的增加加剧了日本的小家庭化,推动了租房的需求,目前日本的房租收益为5.53%,而中国的房租收益仅为2.1%。例如,在日本的各都市购买约为2000万日元(约为人民币110万元。自安倍经济政策实施以来,日元急速贬值,对外国投资者来说更具备吸引力)的不动产,年收益平均高达5.5-11万人民币(因房产价值/运营方式不同而异)。综合以上数据,我们认为投资日本不动产比投资股票、证券等更能获得长期、稳定的收益。

健全法律保障投资安全

从政策法规角度来讲,自1998年以来,日本逐步降低吸引外资的门槛,使外国投资者能够更加不受阻碍地进入日本市场。因行业自身特点,房产业在诸多行业中最先也最深感受到政策带来的利益。首先,外国人在日本的不动产所有权和本国人一样都被日本法律所认可。其次,日本是政治相对安定的法制国家,几乎没有可能突然变动关于所有权的法律。另外,针对所有不动产公司,日本政府也专门制定了限制购买,不让投资者利益蒙受损害的相关法律

优越环境带来更佳投资体验

从环境角度考虑,日本的自然环境与社会环境都非常适宜房产投资。日本地处西北太平洋,全国为温带海洋性气候,风景优美气候宜人。另外,在科学技术的支持下,日本在环境保护方面所做的努力和取得的成绩举世瞩目,因此日本生活环境安静整洁,令人心旷神怡。友好的社会氛围、充满古风的人文景观和发达的城市系统相得益彰,吸引着来自世界各地的游客与投资者。

新生热点催化投资热潮

自从国际奥委会宣布东京承办2020年的奥运会以后,日本房地产升值预期浓厚,在环境优势与距离优势的吸引力下,日本的房地产市场受到亚洲投资者,特别是中国投资者的广泛关注,土地和房产价格随之上涨。有媒体报道称东京房产价格已上涨11%,达到90年代值得一提的是,此轮上涨预期不仅涵盖首都圈,更是向其他大城市圈蔓延,例如以大阪、京都、神户为核心的关西城市圈。

2025年万国博览会的举办权被日本关西重镇大阪市拿下,其主题是用科技提升生活品质,改变生活方式,通过现代与历史的碰撞激发人们对可持续发展的想象和憧憬。目前配套设施建设与宣传已经起步,除大阪外,整个关西城市圈都在为此次万博会做积极的准备和支持工作,而该地区的房产市场也随之水涨船高。

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大资本涌入日本民宿,个体投资人还有得玩吗?

近年来随着日本旅游业的发展,带动了日本民宿行业的兴起。据Arbnb(民宿app)日本数据统计显示,截止2017年10月,日本民宿已经从2014年的2000家增长至54000家。

民宿蓬勃发展的同时,竞争对手—日本传统酒店的营业收益不容乐观。根据Booking.com(酒店预定网站)的官方数据显示,日本酒店客房平均价格在2017年下降了9.4%;根据日本总务省(Ministry of Internal Affairs)数据显示,过去两年中,工作日期间的平均房价下降了7%。

由于目前海外游客现在可以即时比较预订网站上的房价,以及随着Airbnb等民宿(目前大部分没有经营许可)的增长,短租业和酒店业之间的竞争也有所加剧。Booking.com日本区域经理Hiroko Takagi曾说:“由于竞争加大,传统住宿业的房价正在下降。”

综上所述的种种现象,许多华侨华人开始把目光聚焦于民宿这一块正在壮大的蛋糕,但值得一提的是:民宿投资看似商机无限实则风险重重。

首先说一下民宿的定义:投资空闲房间,以家庭副业方式经营的非正式酒店。

2日本旅游业的发展情况(不得不提)

1、旅游人口激增

首先,最近几年日本旅游人口激增,下表是日本旅游观光局提供的近年的访日外国人数据:

2012年之前,每年访日游客长期保持在500万至700万水平,2012年以后,日本“旅游富国”政策效果显著,旅游人口分别以35.2%、24%、29.34%、47.1%、21.8%,每年保持高速增长。

2012年,日本提出“旅游富国”政策之初,制订了2020年旅游人口突破2000万的目标。没想到,到2015年,旅游人口就几乎接近了2000万,于是在2016年初,重新修改了旅游人口目标,争取2020年达到4000万旅游人口。以2016年和今年上半年的旅游人口增长来看,2020年的目标几乎没有悬念。

据说,日本政府正在酝酿一系列加快旅游业发展的新举措,最新的目标已经提高到每年旅游人口6000万人次,也就是5年前旅游人口的十倍。不得不说,日本政府“旅游富国”政策已经成功了,而且成倍地超过了日本政府的预期。

2、酒店房间供给

那么在旅游人口暴增的背景下,酒店房间的供给量又如何呢?

据不完全统计,日本的客房数到目前为止大约还有4.5万的缺口。从上图可以看出,较为突出的还是围绕在几个游客集中的观光城市,其中东京:17,728间;大阪:14,273间;其次是京都、千叶等。

这一点,我们公司感受非常直接,因为我们京成大久保的项目所在地就在千叶。项目落地之后,日经济新闻随之报道,陆陆续续有很多家酒店管理公司来拜访,希望能整体买下京成大久保,改造成酒店。

因为这个地方从成田机场出来无需换乘,一条地铁线可直达。而且无论是离幕张新都心还是迪斯尼都非常近,幕张新都心拥有日本最大的三井奥特莱斯卖场,同时又是日本的会议、会展、演唱会等活动中心,每年单单商务会议的人数就超过1000万。

所以酒店运营可以接待三井奥特莱斯的购物游客、迪斯尼的观光游客和会展中心的商务人士。但我们出于对原租客利益的考虑,我们并没有同意将京成大久保项目整体出售,但这个事情确实让我们感受到了东京酒店房间的匮乏。

综上所述,旅游人口短期激增和酒店建设滞后,造成了酒店房间供给紧张,游客一房难求的局面。在此背景下,吸引了大量海外投资家进入非法民宿的行列。

3为什么日本把“民宿”定义为非法?

1、国民性格

日本人性格严谨是有口皆碑的,民宿的经营行为显然与之违背。陌生人24小时随意进出所住的大楼,个别游客屋内、走道喧哗,这与当地居民的生活习惯和习俗是格格不入的。

另外,由于游客对日本垃圾分类处理不熟,不仅给物业管理公司带来了困扰,也影响了同一栋楼其他居民的垃圾回收。

由于日本民众普遍厌恶民宿经营,导致几乎所有物业管理公司规定全面禁止民宿。现如今,我们到东京各公寓大楼门口驻足观察,不难发现几乎所有大楼都在门口或其他显眼处张贴“禁止民宿”的公告,大楼门岗也大多拒绝拖带行李的陌生人入内。

2、精英阶层

民宿的兴起,直接伤害到大型酒店、旅馆的利益,这些酒店旅馆的企业主与民宿经营者相比,具有更雄厚的财力和更大的社会影响力。

这些大企业主结成酒店行业协会或行业团体,其力量更不可小觑。对内有力地影响到决策层的决策,再进一步影响到法律法规的制定。对外则积极奖励举报非法民宿的民众。

在这一点上,这些酒店的大业主们也运用了发动群众的套路。周边居民的积极举报,使得非法民宿深陷人民群众的汪洋之中。有投资人告诉我,在网上曾预订过的民宿房间,仅过三五个月在网上就找不到了,估计都被举报查封了。

3、法律决策

2017年3月,日本政府在内阁会议上确定了涉及“民宿”的新法案,对“民宿”的定义、审核备案流程、经营天数、适用范围、安保消防、面积要求、周围环境、人数限制、责任管理、登记制度等待做了全方位规定,只有符合上述条件之后才可以正式接待游客。

其条件非常苛刻,市场惊呼,出台的不是《民宿法》而是《民宿禁止法》,以下略举几例:

提供民宿服务的房东必须征得周边居民同意,并向都道府县等地方政府进行审核、备案、登记。

可待客的营业天数每年将控制在180天以内,担忧生活环境恶化的地区,还可由地方政府制定地方条例加以缩短;例如台东区等地方政府规定禁止一切民宿经营活动,即便在非禁止区域经营民宿,180天的经营上限,投资人无利可图。另一方面,日本酒店和旅馆等业界团体主张应将民泊的营业上限设置为更加严格的“全年30天”,30天的限制对民宿运营来说几近赶尽杀绝。

违反上述法律法规的,面临处以6个月有期徒刑或处以百万日元罚金。

日前,日本厚生劳动省生活卫生课与观光厅观光产业课联手向日本警察厅提交书面材料,要求其加大力度取缔恶性违法民宿。

综上所述,在日本,从普通民众到精英阶层都普遍厌恶民宿经营,从技术要求到法律法规都把民宿纳入非法范围。

4、发生案件

另外,非法民宿的弊端在近几年不断涌现,由于其非法性无法纳入规范管理,自身权益受到侵害,往往很难追责,安全性也无法得到保障。近期,日本民宿内发生韩国女游客遭民宿房东强奸、房东私自在屋内安装摄像头等案件层出不穷。

经过几次恶性案件,日本警察厅排查民宿的执法力度越来越严,也使得一些游客在民宿预订时,因安全方面的考量,对民宿望而却步。

4国内一些机构宣传日本民宿合法性背后的逻辑

我们关注到,国内一些结构拼命宣传日本政府开放民宿,通过立法认可民宿的合法性。这与事实背道而驰,这些机构里不乏一些国内的大型机构和知名品牌。

那么这些机构如此宣传,背后有怎样的逻辑呢?我简单剖析几点:

1、国内机构的注册地在中国国内,宣传范围也在中国国内,不受日本政府的跨国制裁,公司本身是安全的,但最终造成的违法成本却由投资人自己承担,因为房子毕竟在日本。

2、国内机构无力承担日本本土的后续管理,一般交由其他机构管理,而所谓管理通常通过远程通知清扫公司进房清扫、通过网络进行预约订房,后续出现法律问题,国内机构一般把责任撇得非常干净。

3、国内的市场相较而言非常广阔,可以成批次进行宣传,第一批次的投资人受损,基本上不影响第二批次地宣传;我们还关注到,某些机构甚至分区域和城市,在北上广深各地进行轮动宣传,比如北京的投资人已经在民宿投资上权益受损,但并不影响这个机构在广州、深圳做民宿讲座、开民宿宣讲会。

这些背后的逻辑不一一列举,暖灯总部在日本,受日本法律约束,所以我们不做打擦边球的事情。之前就有新闻报道,大阪和京都各有两家本地公司由于经营非法民宿,营业牌照被吊销,公司关门停业,社长被警察带走。暖灯是承担不了这么巨大的违法成本的,国内的一些机构不受此约束。

我们公司一直坚持全程托管,承担本土一站式的后续服务,自己处理后续事物的话,就不可能在前期做“一锤子买卖”,给自己找麻烦;

日本是诚信社会,非常看重自身品牌形象,企业文化跟国内一些机构差别很大。

其实从另一个角度来逆向思维,在日本其他成规模、有品牌的大企业,如三井、三菱、住友、野村等巨型不动产公司,跟我们公司一样,都100%不参与民宿类的任何营业内容的。

5我们面临什么样的投资机遇?

既然酒店业现状已经无法满足日本旅游人口的快速上涨,投资民宿又存在相当的违法违规风险,那么我们面临怎样的投资机遇呢?

我给投资人的方案是,我们站到日本国民性格接受的一边,站到酒店业者的利益集团一边,站到法律法规允许范围的一边,站到游客感受到安全有保障的一边,我们投资合法、正规、受监管、有营业拍照的“小型酒店”。

投资这样的小型酒店,既有我们对投资的考量,也有对经营风险的把控,我详细解说几点:

第一,入境游客消费市场成长的背景下,建设大型住宅设施非最佳投资方案,建议投资小型酒店应对入境游客住宿需求。“小型酒店”房间数为5~30间房不等,无需常驻管理人员,投资金额与经营成本相对大型酒店低得多,投资金额相对较小,风险总量把控较好。京都最低,我们公司的最小投资案例是400万人民币;东京最高,最小投资案例是1500万人民币;大阪最低投资金额居于两者之间。

第二,必须独立一栋楼运营,按照《旅馆业法》相关规定设计或改造,避免干扰周边居民而遭到投诉。

第三,取得正式的酒店营业执照,突破“民宿法案”的种种限制,全年营业,实现运营收益最大化。

第四,运用非标准的个性化装修方案,国内外各类预订平台同步推送,比如酒店平台,国内的携程、去哪儿、艺龙等,海外的Booking、Expedia,民宿平台airbnb、自在客、途家等等,最大限度获取房间预订量。

第五,最大限度采用无人化低成本运作方式,提高收益率,降低运营风险。

第六,以“先运营酒店,将来可恢复成居住、办公设施”为设计理念,减少外来入境游客消费市场需求缩小或民宿经济泡沫化带来的风险。

6小酒店案例介绍

1、实例

上面这栋楼是征得我们一位投资人的同意,允许我拿来跟大家分享。这家小酒店位于京都车站步行8分钟的鸭川边上,京都最有名的鸭川就从门前流过,风景非常不错。

房子采用了木造独立的二层小楼设计,每层都有独立的入口,建造初期就是按照小酒店的用途来设计的,大家也能从图上也能看到,内部按照传统日式风格装修,非常别致和温馨,而且在建造的同时就已经取得了酒店的营业执照。所以收入可以安心,长期的得到保障。

2、费用

既然是这么一个不错的物件,那么回报率和相关的费用如何呢?

一般情况下,京都的净回报大概在6%到7%。

其中需要扣除的成本包括但不仅限于酒店预订平台手续费、酒店托管费、清扫费、客房耗品非、水电煤、人工费、垃圾处理费、修缮费、信用卡结算费。

所以有国内其他机构宣传日本民宿可达到百分之十几,甚至百分之二十几,都是未扣除各项税费之前的收益率。这种宣传是值得商榷的。

7具体的选择标准

1、房屋条件

(1)东京——整栋公寓(5到30个房间),换算成使用面积约120㎡以上;品川、涉谷、大田的房子,使用面积100㎡以下也可以,具体情况具体分析.

(2)京都:一户建(小别墅),整栋公寓,办公楼的1层

(3)大阪:一户建(小别墅),整栋公寓,办公楼的1层。

2、区域

下图为东京核心区域地图,下图中标出的区域以外的房子也可能产生可观的收益,比如我们国人不太熟悉的荒川区,日暮里。

下图为京都核心区域地图,下图中标出的区域以外的房子也可能产生可观的收益。

下图为大阪核心区域地图,下图中标出的区域以外的房子也可能产生可观的收益。

8给大家推荐的在售小酒店

之前给大家看的是我们一位投资人投资改造的项目,今天给大家推荐的是全新的,还有8天才完工的小酒店。

  • 京都府京都市下京区中堂寺北町38-6
  • 土地面积:66.59㎡
  • 建筑面积:70.7㎡
  • 交通:丹波口站徒步4分钟
  • 新筑,木造2层,2房,2017年8月末

入住率:75%

年收入:851.49万日元

年支出:297.6278万日元

剩余:553.8622万日元

酒店营业回报率:10%

扣除所有成本支出的净收益率:6%

内部装饰范例:

地理位置(京都站1站路)

二条城、西本愿寺等为旅游景点,四条、河源町等为商业购物区

西本愿寺(1.5km,步行18分钟)

东本愿寺

二条城(1站路到达,距离2.56km)

四条、河源町商业区

今年6月15日,日本政府于去年出台的民宿新法将正式实施,为旅游火爆的日本解决大量住宿需求的民宿,经过申报流程,即可以按照新法规定,合法经营。日本民宿也将进入合法化的行业过渡阶段。

但政策看似解禁,实则限制诸多。首先是营业时间上的限制,目前日本民宿允许营业日数限制在180天/年以内。据业界人士表示,政策上东京新宿周一到周五禁止经营,热门景点京都只能在每年1月到3月中期间经营。除了营业时间受到限制之外,其次是手续繁杂也成为限制的一大要因。

因此,尽管日本导入了民宿法,日本民宿登记开始近一个月里,询问的人数不少,实际登记的寥寥无几。

京都=0,仙台=0,

青森市=0,秋天市=0.

北海道=96,东京港区=9

在目前所有的二手房产中,仅有不足1%的房源符合申请旅馆许可条件。可以说日本的民宿开放政策名存实亡,目前依然需要进一步切合实际的开发政策。

日本民宿性骚扰性暴力事件层出不穷

这是今天刚播报出的一条民宿房主性骚扰女房客的新闻报道。

该房主使用小刀试图强迫台湾女性(10-19岁)就范,意图行不轨之事。

在被警方问及犯罪原因时,该男子表示只是想追求一下刺激感。

警方以欲意强奸的嫌疑将该男子逮捕。

在提及为什么能轻易实施犯罪时,原来是因为该民宿的房间没有上锁。

日本近年来,民宿安全问题层出不穷,这也是政府想加强民宿行业管制的原因之一。民宿合法化的同时能在一定程度上规避安全风险,也在一定程度上允许了大资本的“渗入”。

大资本将融入市场

个体玩家也许寸步难行

日本电商巨头乐天集团(Rakuten)将于今年秋天开始在其旅游网站上提供民宿预订服务。日本旅行社集团JTB去年秋天已经推出了短租业务,并与7-11便利店合作,在便利店柜台提供“办理入住”服务,办理此服务的住客可以在便利店领取钥匙。另一家连锁便利店公司全家也将于6月份开始为Airbnb客人提供此类服务。

今后两家便利店7-11与罗森也许将导入自动钥匙机,效果图如下:

目前,日本短租网站登记的民宿房源超过6万个,业界人士预测此数字将在2020年日本奥运会期间突破10万。

日本正在采取措施刺激入境游的增长,而民宿房源的增加,预计将缓解当地住宿房源短缺问题。数据显示,2017年日本入境外国游客接近2,800万人次,相比五年前增长了两倍多,去年赴日外国游客的旅行消费首次突破4万亿日元。日本政府预期2030年的接待游客数将达到6000万人次。

尽管民宿未来前景看似无限,但还是建议在日华侨华人谨慎投资,投资前要对旅馆业条例、建筑条例、居民意见等多方面评估。

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Airbnb将下架八成的日本民宿

2018/6/4 日本经济新闻晚刊头版

翻译:株式会社 東成

 

据悉,为了响应新民宿法的号召,就在本月4号,最大民宿平台美企Airbnb已正式将超过8成不具有合法运营许可的民宿下架。随着法律收紧,非法运营的民宿正逐渐减少,民宿市场也有待一步步走上正轨。

Airbnb今年初发布的房源数为6万2000件,几乎所有日本国内房源都发布于此。但是截至4日清晨,房源总量已降至1万3800件。除了一部分房东因民宿法管制而主动放弃经营以外,被下架的违法民宿恐超过4万件。

想要合法经营民宿,必须获得认证,比如申请简易宿所许可,或是利用东京大田区等国家战略特区的政策。另外,从本月15日开始施行的民宿新法,从前不允许经营民宿的住居专用地域也将列入许可地域。

以前不需要任何认证或者许可就可以在Airbnb上发布民宿,但是本月4号为止,大部分房东都收到了Airbnb的通知:无法提供旅馆业发和特区许可或合法番号的民宿将被强制下架。

民宿新法明确禁止中介没有营业执照或者没有在政府部门登记的非法民宿的行为。基于此,Airbnb将在民宿新法施行的6月15日将非法民宿全部下线。同时日本观光厅通告Airbnb,责令其将没有按照新法规定在政府登记,却仍然登录在Airbnb平台上的非法民宿全部下线。

Airbnb官方6月4日发表声明,没有将营业执照等通知Airbnb官方的设施,即日起一律不可以接受新的预约。Airbnb平台上登录的民宿呈减少趋势,因为很多房东觉得相关手续和限制繁琐而放弃继续经营民宿。

民宿新法,各地方政府有最终的决定权。有些地方政府禁止新法承认的居住专用地域的民宿经营行为,大幅度缩短1年经营日期上限180天等类似内容,非常之多。同时新法规定的需要提交的申请书种类繁多,受理审批周期长是新法难以推进的瓶颈。观光厅的消息,截止5月11日日本全国受理民宿新法适用的住宿设施为724件。

Airbnb自2013年开通日本市场以来,登录设施极速增加,在日本民宿业界的地位根深蒂固。这次大量下线非法民宿的举动,势必对其的盈利模式有质的影响。

新法的实施,Airbnb以外的外企民宿中介平台也会采取相应的对策。如果市场越来越正规,那么有可能更利于一些大企业加入到这个新兴行业。

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日经新闻发布民宿解禁消息

2018/6/5 日本经济新闻 13版综合1

翻译:株式会社 東成

 

据2018年6月5日日本经济新闻报导, 日本将于6月15日全面解禁民宿限制,日本乐天集体子公司等企业紧跟着宣布,将会把散布在各地的古民家转型为民宿,并相继提出有特色的服务项目。解禁民宿限制不仅仅为游客们提供更广泛的住宿选择,也可以对赴日游客的数量增长起到正面的刺激,旅游业巨头日本乐天与Airbnb,JTB三足鼎力,为招揽客人开始各出奇招,开发多元化的服务。

古民家目前状态大多为空置,通常为2-3层结构,有3间以上的卧室,因此对于人数较多的小团体客人很有吸引力。另外,投宿设施的特色化可以很大程度上带动观光的活跃性。据观光局统计,2017年海外赴日游客超过2800万人次,18年1~3月有12%的游客选择了民宿。政府方面制定的旅游业规划预计2020年赴日观光客将达到4千万人次,2030年将达到6千万人次,开放民宿这一举措,将对住宿设施不足起到很大的改善。

另一方面,民宿新法正式实施后,造成了一大波民宿流失。民宿新法规定,一部分个体经营的民宿一年最高可营业日最高为180天,再加上手续繁琐,规制烦冗,造成一部分房东放弃经营。另外,没有获得民宿经营许可的房源将被取缔。今年初,登陆在民宿业巨头Airbnb上的房源数量为6万2000件,该平台响应新法,带头将无证民宿强制下架后,仅剩1万3800个房源。不过有JTB等大企业进军民宿行业,相信20年内有望发展出超过10万个民宿物件。

在民宿限制解除,新民宿法的加持下,如何发掘出更多的需求,在民宿届占有一席之地,就要尽看各司本事了。

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日本「民泊新法」解禁前1个月,京都市申请数量为0,繁琐的手续是根本原因?

出处:日本经济新闻

日期:2018年5月15日(星期二)早报

版面:5经济版面 第13版

日本「住宅宿泊事业法(民泊新法)」于2018年6月开始实施,解禁前1个月,京都和仙台的申请件数为0,其他城市的状况也不容乐观。

然而,便利连锁店全家(FamilyMart) 14日宣布与最大的民宿中介机构形成合作关系。日本社会对因为民宿产业的盛行而带来的访日外国游客数量的增长等商业机会非常期待,但是民泊新法的实施,实质能增加多少合法的住宿设施目前还无法预见。

6月15日开始实施的「住宅宿泊事业法(民泊新法)」,满足条件的住户,通过在行政机关的登记申请,将被允许1年内的180天对外经营民宿。一直以来不受「旅馆业法」管辖,处于灰色地带的民宿因为噪音等问题频发,政府出台新规定予以约束是其背景。

京都市是世界游客追捧的最热门旅游目的地之一,截至昨天14日民宿新法申请的设施数量为0。全市估计有4000处民宿设施,但是最终用民宿新法申请的设施数量估计会在个位数或者十来处之间徘徊。

仙台市,青森市,秋田市,截止5月7日民宿新法申请的设施数量也是0。包括外国游客开始增加的小京都金泽市到11日为止也没有申请。

包括札幌在内的北海道地区,咨询超过了1000件,但是截止5月9日,民宿新法申请的设施数量仅为96件。以外国游客非常欢迎的六本木为代表东京都港区,截止5月11日,民宿新法申请的设施数量仅为9件。

民泊新法无法出现质的增长的根本原因,源自经营民宿的个人和公司对地方政府的额外限制条件的担心。许多地方政府考虑当地居民的意见,并通过额外限制条件限制约束民宿的营业。京都市将在居住专用地区的民宿的法定营业天数上限由180天缩短至每年60天。对于业主不住在里面的民宿,还要求民宿管理员的办公场所必须在在紧急情况下可以在10分钟内赶到民宿的地方。

1年只能营业180天的民泊新法,“考虑到手续费和运营成本后,这已经是很难做出利润”(某房产业顾问回答)。也有业内人士声称,地方政府的额外限制条件实质是“是对民泊新法的全面扼杀”(关西地区房产业内人士)。

关于申请手续,包括消防资料在内需要准备20多种材料。繁琐的手续对于新涉及民宿行业的个人和公司来说非常困难。在日本四国地区,截止5月11日有超过20件申请,但都由于资料欠缺等原因都未被正式受理。

日本旅游局的田村明比古长官在4月份举行的例行新闻发布会上,谈到“会有很多运营民宿的公司以及个人在这样的背景下,将会认真考虑是否持续下去。接下来民宿行业会有很多的新的动向”,其对民宿行业的新动向表现出了期待。

世界最大的民宿平台Airbnb目前在日本国内上线了约62,000套民宿。民泊新法施行后,不合法的民宿都将被强制下线,所以Airbnb官方在呼吁民宿主登记,成为合法的民宿。

日本权威日本生命基础研究所诚佐久间研究员指出,因为“(按照民宿新法要求的情况)利润空间非常有限,所以很多民宿运营公司有可能运用障眼法,即将合法的和不合法的民宿同时运营,以掩人耳目”,“酒店和旅馆在东京奥运会和各种活动召开期间的数量是不够的,这种情况可以提供私人住宅用于住宿设施还是有优势的。新的民宿形态是否能做到良性的普及推广,法律条例根据实际情况适宜的完善是焦点。

 

 

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京都民宿投资(3)什么样的装修才是性价比高的民宿装修

小编和大家系统的聊一聊京都民宿投资中,大家最关心的3点,怎么买房,如何装修和是否能申请到牌照。

STEP①买房-如何选择高性价比的民宿房产

STEP②装修-什么样的装修才是性价比高的民宿装修

STEP③牌照-牌照申请流程和应该注意的事项

上周和大家聊过STEP①买房-如何选择高性价比的民宿房产,

今天小编和大家聊STEP②装修-什么样的装修才是性价比高的民宿装修。

上一我们提到过商业层面能够运营好的民宿的必要条件:

A-风格气氛:日式老町屋(有情怀)+日式庭院

理由:出国旅游区别于日常生活,非日常的空间,非日常的体验,当地特色是最好的卖点。

→所以京都的民宿应该是这样的:

《外观》

做工精致的日式老町屋,主要特点是:白色或者土黄色的传统土墙,木门,木格子。

晚上

《庭院》

充满了浓浓的日本特色,却又简洁便于打理。

(图片:竹林京舍的庭院)

主要的元素有:石头,石台阶,白沙组成的枯山水/蹲踞(洗手钵)/铜质灯笼/木炭/植物采用了竹子中比较罕见的紫竹和房东特意挑选的金桂花,不仅寓意好,秋天开花时芳香宜人。

《日式榻榻米房间》

1楼的日式榻榻米房间,主要的功能是茶室功能,与房间外的日式庭院相映衬。

4人入住的时候,客人可以在这个房间喝茶聊天发呆冥想。6人入住的时候,这个房间铺上被褥瞬间变成了日式的卧室。

(图片:铺上被褥的照片)

《卧室①》

日式榻榻米房间必不可少。不铺床时,也可以作为休闲娱乐聊天的茶室。

(图片:2楼日式榻榻米房间)

《卧室②》

不是所有的客人,都习惯睡地上(日式榻榻米房间),所以放床的房间必不可少。

空间允许的话,床应该不是大床房而是2台单人床(甚至是迷你双人床),一般中间放床头柜,必要的时候合同,变身超级大床房。小编还认为,这样的木地板标间拍照也显得有气势,空间层次感好,配合日式榻榻米房间,显得产品服务更丰富,多一个卖点。

《浴室》

日本信乐烧的陶制浴缸,京都匠人手编的竹帘,充满诗情画意的露天风吕。出水口小编特意交代,模仿温泉用檜树材料做了非常日式的温泉式出水口,还配备了自动放热水,自动调温和加热功能。

(图片:浴缸照片)

另外我们还提到:

来京都旅游的中国游客,包括接下来的东南亚游客,4人-6人的组合非常多。只是2人出行,选住宿的时候,会注重位置交通,4人或者6人出行的时候,能够住在一起,晚上还能够一起喝茶喝酒谈理想聊人生的地方,非民宿莫属。

只能住4人的民宿,4人以上的客人就被拒之门外。而能住6人的民宿,哪怕价格贵一点,4人能够宽敞住,也物有所值。6人以上一起自由行的少之又少,不用考虑。所以,民宿应该是能住4人-6人的面积,和房间布局。

住满6人时,公用空间就只有客厅和公用的设施了,所以她们应该是这样的:

《客厅》

客厅功能,简易厨房兼餐厅功能都浓缩在了一起,还不能显得杂乱是这处民宿设计包括后期的道具购置下做足了工作的一个环节。

(图片:客厅照片)

小小的15平米的空间里,包括了日式空调/50寸液晶电视/鞋柜兼电视柜/橱柜里面整整齐齐的藏了电子炉,水池,微波炉,烤箱,电子锅,冰箱,全自动洗衣机,咖啡机,热水壶一应俱全。

《公用设施》

洗手间:2处(法律规定每5人需要一处洗手间,实际运用层面考虑,也必不可少)

好了,只能说这么多了,再说小编就么有任何小秘密了。

这周就和大家聊到这里,下周我们聊民宿牌照申请,敬请期待。

 

 

 

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京都民宿投资(2)如何选择高性价比的民宿房产

京都民宿投资(2)如何选择高性价比的民宿房产

小编和大家系统的聊一聊京都民宿投资中,大家最关心的3点,怎么买房,如何装修和是否能申请到牌照。

STEP①买房-如何选择高性价比的民宿房产

STEP②装修-什么样的装修才是性价比高的民宿装修

STEP③牌照-牌照申请流程和应该应该注意的事项

今天首先和大家聊STEP①如何买房。

(1)法律层面可以做民宿的房产

A-房子的要求:

  • 用途地域:商业地域/近邻商业地域/第一种住居地域/第二种住居地域/准住居地域/准工业地域
  • 道路:通往建筑物的道路宽度必须有1条以上不低于5米的宽度。

※即使宽度达标,在胡同里面的房子,原则上是不可以申请执照的。2017年以前在胡同里的民宿有可以拿到民宿执照的,2017年以后法律条例没有变,执行变得非常严格。

  • 楼层:如果是木质框架的房子,3层(包含3层)没有办法拿到民宿牌照。将3楼封锁,将申请范围限制在1楼2楼的方法也有,但要求房间使用面积在60~70平米以上,所有木质3层楼不推荐。

B-设备的要求:

  • 共用墙壁:有1边或者2边和邻居共用墙壁的情况,需要贴防火防燃的合成板。
  • 柜台:类似1酒店的前台,民宿里需要用于check in 的柜台。90厘米高,柜台后面需要2平米的独立客人不可以通过的空间。房子如果面积不大,这一点非常致命。动线受其影响,会变得很不合理。

在京都有特殊的例子,可以被赦免,不用在房间里放柜台。京都市为了促进人们保留传统的京町屋,制定了被认定为京町屋的房子,房间里可以不设立柜台的制度。京都市对京町屋制定了有严格的入选标准,有对应的登录制度。如果没有登录,针对民宿牌照申请,有以下2个判断标准:1-昭和25年(1950年)以前的房子 2-外观要符合条件(木制出格子,瓦等)

  • 洗手间:住宿法定人数为6人及以上的民宿,需要2个以上的洗手间。洗手间内还需要有洗手的小水池。
  • 浴缸:附近有大众浴室的民宿外,浴室内不能只是淋浴,1处民宿需要有1处以上的浴缸。
  • 消防:需要安装消防设备(烟雾感应器,紧急出口指示牌,应急灯,逃生图,灭火器等)

(2)商业层面能够运营好的民宿

A-风格气氛:日式老町屋(有情怀)+日式庭院

理由:

出国旅游区别于日常生活,非日常的空间,非日常的体验,当地特色是最好的卖点。

B-面积格局:最理想的面积和布局:房间面积为70平米-100平米之间。

70平米的中型民宿:

1楼:进门是大客厅,靠近庭院是1日式榻榻米房间,6人时可以当作卧室用,4人时当作茶室。

2楼是2间卧室,有独立的入口,互不干扰。

100平米的大型民宿:

1楼:1楼全部作为公共空间:餐厅,开放式厨房,客厅,庭院

2楼:3个寝室(其中日式榻榻米房间1个,2个木地板的西式房间)

理由:

来京都旅游的中国游客,包括接下来的东南亚游客,4人-6人的组合非常多。只是2人出行,选住宿的时候,会注重位置交通,4人或者6人出行的时候,能够住在一起,晚上还能够一起喝茶喝酒谈理想聊人生的地方,非民宿莫属。

只能住4人的民宿,4人以上的客人就被拒之门外。而能住6人的民宿,哪怕价格贵一点,4人能够宽敞住,也物有所值。6人以上一起自由行的少之又少,不用考虑。所以,民宿应该是能住4人-6人的面积,和房间布局。

C-设备

  • 茶具酒具:区别于酒店,民宿客人在民宿里面的时间较长,2-3组客人一起入住的时候,在客厅饮茶把酒言欢能够带来很多乐趣,必不可少。
  • 食器餐具:区别于酒店,不提供餐饮,尤其是早餐。能够顾及简单的餐饮的设备道具也是需要的。
  • 电器:老房子有情怀有调调,并不意味着可以牺牲舒适度。所以,地暖,浴霸都缺一不可。大电视,咖啡机,烤箱,带干燥功能的全自动洗衣机,冰箱,蓝牙音箱等等,都是提升住宿体验的重要道具。
  • 寝具:最容易被疏忽的寝具,看上去没有两样,实质用起来舒适度有天壤之别。中高端的客户,对睡眠有非常高的要求,寝具无疑是保证高质量睡眠的关键法宝。

这周就和大家聊到这里,下周我们聊民宿的装修,敬请期待。

 

 

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日本常见房型图文介绍

关于日本房型,或者如何来看日本房型图,一直有许多投资者怀有疑问,那么今天笔者就系统地向大家介绍一下如何通过房型图来对房产作出最初的判断。

首先来了解一下房型图中常出现的一些简称吧。日本常以英文字母R、L、D、K表示起居室、餐厅、和厨房的称呼。而关于面积的描述,日本通常采用坪和曡(或写作“帖”)作为单位。1曡是一块榻榻米,相当于1.65平米左右;1坪代表2块榻榻米,相当于3.305平方米。

L表示居住区(Living room)

D表示饭厅区(Dining room)

K表示厨房区(Kitchen area)

S表示储藏室(Storage Room)

字母前面的数字=房间的数量

因此1LDK就表示有一间卧室,一间客厅,一间饭厅,一间厨房。日本房型图中虽然会画出卫浴的位置,但基本不会在宣传时特别标注,因此需要投资者自己留心观察。当然市面上也基本不会有房屋是不配备卫浴的,日本人对泡澡的热爱深沉而执着,房屋面积不够大怎么办,那就缩小浴缸占地坐着泡咯。

1K:这类房型一般为带厨房的单间公寓房,厨房和房间是分开的,一般面积为15-20m2,这类房型通常租金较低,深受单身学生欢迎。

1DK:带饭厅和厨房的单间公寓房,饭厅和厨房通常是一体,面积在20-30m2之间,功能齐全,受到初入社会的上班族喜爱。

1LDK:1卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型通常面积在30m2左右,收纳空间相对较大,居住便利舒适。

1SLDK:1卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,还有1间多功能室,通常作为储物间或健身房/书房使用,面积在50-90m2之间,深受高收入单身人士青睐。

2K:2卧室,带厨房的公寓房,厨房和房间是分开的。这类房型面积一般在40m2左右,住户一般为经济条件较为宽裕的单身人士,有时也用于合租。2DK:2房,带饭厅和厨房的公寓房,饭厅和厨房通常是一体,面积一般在50-60m2,是子女较少的小家庭居住首选,有时也用于单身人士合租。 2LDK:2房,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型面积通常在60m2以上,功能齐全空间较大,住户多为子女较少的核心家庭。 3LDK:3卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型面积通常在70m2以上,功能齐全空间较大,住户多为子女相对较多的核心家庭。

4LDK/3SLDK:3-4卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房。市面上这类房型面积通常在90m2以上,装修精致,价格不菲,是日式公寓中的“豪宅”。

 

 

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