東成解读 | 是什么构成了京都的独特品格

京都位于日本列岛中心的关西地区,城区四面环山,面积约为610平方公里,人口为150万人,2017年接待外国游客数量为2869万人次,其中来自中国的游客量为735.5万人次。 京都具有浓郁的日本风情,是日本人心灵的故乡,被称为“真正的日本”。

悠久而保存完好的历史

京都古称平安京,相传是桓武天皇观山河吞吐之势确立的建都之地,自公元794年始至1868年迁都东京的一千多年里一直是日本的政治文化中心。日本纪略中提到桓武天皇留下的评语:“山川景致之地,四方人民聚集,交通水路便利”。

这一块“风水宝地”历经千年,经历过繁荣、萧条、和平、战乱而历久弥新,传统文化在和平时代昌荣,在战争年代蛰伏,却始终未断了传承。走在京都街头,也许一个不起眼的转角,就有着宏大的历史背景。织田信长、丰臣秀吉、坂本龙马,这些原本只在游戏和影视作品中出现的名字,就是在京都编写出他们的传奇故事,而京都人也从未忘记将这些记忆一代一代地流传下去。

丰富的文化教育资源

京都是日本文学的发源地,日本历史上首部长篇小说《源氏物语》的故事舞台就在京都。除此之外,京都也是《枕草子》等众多日本古典文学作品和以《罗生门》为代表的现代日本文学的舞台,现代日本最著名的作家之一村上春树出生在京都,他的代表作之一《挪威的森林》的故事背景也设定在京都,可见一座城市对作家的浸润之深。

京都是日本传统艺术的中心城市。在平安时代,随着国风文化的发达,日本开始有了独自的绘画艺术,而京都成为日本画的一大创作中心,京都本身也是众多日本画的素材。时至近代,京都又是日本最早的美术学校京都府画学校的创办地。表演艺术方面,日本传统表演艺术的代表—歌舞伎就是发祥于京都。南座是京都最早的歌舞伎剧场,现在仍是日本最重要的歌舞伎表演场地之一。除了歌舞伎之外,京都也有能、文乐等日本传统艺术的剧场。在平安时代,遣唐使将茶道自中国带到日本,京都遂成为日本茶道的中心。京都也是花道的发祥地,以池坊派为代表的众多花道流派的起源地都是京都。

京都还有着非常集中的教育资源,被称为西日本的“学都”。京都大学作为日本排名第二的高等学府,就坐落在鸭川东侧,而鸭川的西侧,则是关西四大私立名校之首的同志社大学。盆地得天独厚的与世隔绝的姿态和京都千年来积累的丰厚的文化底蕴给了这座城市最适宜文化学习的氛围。京都同时也是关西地区的科技企业中心,京瓷、任天堂、欧姆龙岛津等以科技为核心的企业都发源于京都。企业与高校互动频繁,学生参观企业成为求学生涯中不可缺少的实践活动。

强大的旅游吸引力

丰富的历史文化资源和谦恭淡雅的京都人吸引着来自日本其他地区和全世界的游客,京都因此成为日本乃至全球最受欢迎的旅游地之一。2017年京都游客量5522万人次,连续三年超过5000万人次大关,其中1415万人次选择在京都住宿(318万人次来自海外)。与日本其他旅游胜地(如冲绳、北海道等)相比,京都的优势更在于全年皆有盛景。京都府观光综合调查数据显示,京都游客全年分布十分平均,最低月份也在400万人次左右,不存在所谓的淡季;该调查数据同时指出来京都5次以上的游客占到全部游客的80%以上,其中61%甚至来过10次以上,京都的旅游吸引力可见一斑。

不可复制的稀缺性

东京可以在几十年间建成,而京都却是浸润了千年的古都,再也无法复制。为维护古都景观,给游客提供最佳的旅游体验,京都有着日本最为严格的景观规制法律。市中心大部分地区都被指定为美观地区;大多数观光景点的附近则被指定为风致地区或历史风土特别保存地区;而在东寺、清水寺境内等有知名眺望点的地区,则制定了关于眺望景观的限制计划,对附近建筑物的高度进行进一步限制(31米以下)。在美观地区新建建筑时,建筑物的外观均需要经过审查后才能修建。京都市对户外广告也有严格的规定,市区内禁止悬挂闪烁式霓虹灯广告,并且对广告牌的大小和颜色进行限制。因此京都市内部分店铺的广告牌采用与日本其他地区不同的颜色,例如京都市内部分麦当劳的看板颜色并非红色而是棕色,而宇治平等院附近的星巴克也充分融入了枯山水等传统日本元素。

严格的古都保护法一方面维持了最原汁原味的京都风情,令各地游客流连忘返;另一方面,由于酒店建设审批程序相对困难,京都游客接待的难度也有所增加,很多时候游客心仪的住所一房难求。而传统的京町屋更是供应稀少,是不可再生资源;从市场角度考虑,京都市内的旅游房产名副其实都属于稀缺资源。

株式会社 東成

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业务内容 | 日本房产/日本不动产/京都不动产/京都房产/房产/不动产/投资/移民/投资移民/日本移民/民宿/酒店/京都民宿/京都酒店

東成解读 | 投资日本房产的5大理由

受多种因素制约,日本被公认为世界上最难打入的工业和商业市场。许多发达国家的著名跨国企业都对日本市场束手无策,发展中国家企业更是感觉极度乏力。然而日本的房产市场及其后续的房产运营市场则向投资者讲述着另一个故事。

文化亲近带来较高的认同感

从社会环境角度来讲,日本是与中国一衣带水的邻邦,受到以儒释道三家为主的中国文化的长期浸润,在礼仪、风俗、思维方式甚至生活习惯等方面与传统的中国文化有着非常多类似的地方。例如儒家文化中所推崇的中庸之学、道家文化中的阴阳之说和佛教中的禅机,都可以在当代日本文学、艺术作品和民众的价值取向中找到明显的体现。日本国土面积狭小,人口众多,城市人口密度较高,因此人们在日常生活中多以“不给他人带来不便”为宗旨。在这种价值观的影响下,日本形成了一种平均且歧视度较低的社会文化,社会秩序高效井然,人与人交往简单温暖而界限分明

藏富于民带来较高投资收益

从经济发展角度来讲,日本是最早发展起来的工业化国家之一,经济基础雄厚,科技及教育积蓄有力,处于一个平和发展的阶段,经济风险较小。宏观数据来看,日本自1985年广场协议以来,虽然名义上经历了衰退的20年,但其GDP增量依然可观。国内日本问题专家唐淳风在其文章《学日本“闷声发财”》中谈到,2004年日本的直接出口额只有61万亿日元,而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元,是前者的2.5倍还多;而日本的海外总资产增加到了41968亿美元,这包括日本在海外购买的土地、已经建造的工厂等。

更加值得一提的是,同期日本人均GDP增长的绝对值为34436.94美元,因此日本在很大程度上是藏富于民,藏富于海外。在此体量下,人均GDP按照预期保持0-2%的增长速度,已足够使日本保持在高收入国家之列。

与国民高收入相对比的是,日本的房地产价格相对较低。以房价收入比而论,2017年我国36主要城市房价收入比如上图所示,以深圳市的40.69倍为例,该数据表明一个普通三口之家需不吃不喝40多年,才能买到一套当地的房子,而同时期日本房价收入比仅为6.51倍,大致与乌鲁木齐和沈阳持平。受益方面,GLOBAL PROPERTY GUIDE数据显示,日本租房人数占总人口的50%以上,而单身一族的增加加剧了日本的小家庭化,推动了租房的需求,目前日本的房租收益为5.53%,而中国的房租收益仅为2.1%。例如,在日本的各都市购买约为2000万日元(约为人民币110万元。自安倍经济政策实施以来,日元急速贬值,对外国投资者来说更具备吸引力)的不动产,年收益平均高达5.5-11万人民币(因房产价值/运营方式不同而异)。综合以上数据,我们认为投资日本不动产比投资股票、证券等更能获得长期、稳定的收益。

健全法律保障投资安全

从政策法规角度来讲,自1998年以来,日本逐步降低吸引外资的门槛,使外国投资者能够更加不受阻碍地进入日本市场。因行业自身特点,房产业在诸多行业中最先也最深感受到政策带来的利益。首先,外国人在日本的不动产所有权和本国人一样都被日本法律所认可。其次,日本是政治相对安定的法制国家,几乎没有可能突然变动关于所有权的法律。另外,针对所有不动产公司,日本政府也专门制定了限制购买,不让投资者利益蒙受损害的相关法律

优越环境带来更佳投资体验

从环境角度考虑,日本的自然环境与社会环境都非常适宜房产投资。日本地处西北太平洋,全国为温带海洋性气候,风景优美气候宜人。另外,在科学技术的支持下,日本在环境保护方面所做的努力和取得的成绩举世瞩目,因此日本生活环境安静整洁,令人心旷神怡。友好的社会氛围、充满古风的人文景观和发达的城市系统相得益彰,吸引着来自世界各地的游客与投资者。

新生热点催化投资热潮

自从国际奥委会宣布东京承办2020年的奥运会以后,日本房地产升值预期浓厚,在环境优势与距离优势的吸引力下,日本的房地产市场受到亚洲投资者,特别是中国投资者的广泛关注,土地和房产价格随之上涨。有媒体报道称东京房产价格已上涨11%,达到90年代值得一提的是,此轮上涨预期不仅涵盖首都圈,更是向其他大城市圈蔓延,例如以大阪、京都、神户为核心的关西城市圈。

2025年万国博览会的举办权被日本关西重镇大阪市拿下,其主题是用科技提升生活品质,改变生活方式,通过现代与历史的碰撞激发人们对可持续发展的想象和憧憬。目前配套设施建设与宣传已经起步,除大阪外,整个关西城市圈都在为此次万博会做积极的准备和支持工作,而该地区的房产市场也随之水涨船高。

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日本常见房型图文介绍

关于日本房型,或者如何来看日本房型图,一直有许多投资者怀有疑问,那么今天笔者就系统地向大家介绍一下如何通过房型图来对房产作出最初的判断。

首先来了解一下房型图中常出现的一些简称吧。日本常以英文字母R、L、D、K表示起居室、餐厅、和厨房的称呼。而关于面积的描述,日本通常采用坪和曡(或写作“帖”)作为单位。1曡是一块榻榻米,相当于1.65平米左右;1坪代表2块榻榻米,相当于3.305平方米。

L表示居住区(Living room)

D表示饭厅区(Dining room)

K表示厨房区(Kitchen area)

S表示储藏室(Storage Room)

字母前面的数字=房间的数量

因此1LDK就表示有一间卧室,一间客厅,一间饭厅,一间厨房。日本房型图中虽然会画出卫浴的位置,但基本不会在宣传时特别标注,因此需要投资者自己留心观察。当然市面上也基本不会有房屋是不配备卫浴的,日本人对泡澡的热爱深沉而执着,房屋面积不够大怎么办,那就缩小浴缸占地坐着泡咯。

1K:这类房型一般为带厨房的单间公寓房,厨房和房间是分开的,一般面积为15-20m2,这类房型通常租金较低,深受单身学生欢迎。

1DK:带饭厅和厨房的单间公寓房,饭厅和厨房通常是一体,面积在20-30m2之间,功能齐全,受到初入社会的上班族喜爱。

1LDK:1卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型通常面积在30m2左右,收纳空间相对较大,居住便利舒适。

1SLDK:1卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,还有1间多功能室,通常作为储物间或健身房/书房使用,面积在50-90m2之间,深受高收入单身人士青睐。

2K:2卧室,带厨房的公寓房,厨房和房间是分开的。这类房型面积一般在40m2左右,住户一般为经济条件较为宽裕的单身人士,有时也用于合租。2DK:2房,带饭厅和厨房的公寓房,饭厅和厨房通常是一体,面积一般在50-60m2,是子女较少的小家庭居住首选,有时也用于单身人士合租。 2LDK:2房,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型面积通常在60m2以上,功能齐全空间较大,住户多为子女较少的核心家庭。 3LDK:3卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房,客厅和厨房之间有明显的间隔。这类房型面积通常在70m2以上,功能齐全空间较大,住户多为子女相对较多的核心家庭。

4LDK/3SLDK:3-4卧室,带客厅、饭厅和厨房的单间公寓房。市面上这类房型面积通常在90m2以上,装修精致,价格不菲,是日式公寓中的“豪宅”。

 

 

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【活动】新民宿「竹林京舎」2018年3月25日(星期日) OPEN HOUSE

 

株式会社 東成

Tel:075-708-8238 Fax:075-708-8278

京都市中京区麩屋町通夷川上る笹屋町459

YOビルヂング2階

オープンハウスのご案内

拝啓 寒さも一段落し、春を感じる季節となりました。

さて、弊社が管理するゲストハウス「名称:竹林京舎(チクリンキョウシャ)」(住所:京都市東山区北棟梁町312-4)につき、約半年に及ぶリフォーム工事が完成致しました。

その節は長い工事期間中、ご近所関係者様に大変ご迷惑をお掛け致し、お詫び申し上げます。また多大なご協力を頂きまして感謝致します。

今後、円滑な運営を致すためにも、皆様と十分な情報共有を図りたく、このたび「オープンハウス」を開催する運びとなりました。

ご多忙中とは存じますが、ぜひともお越し頂きますようお願い申し上げます。

まずは書中をもって、ご案内を申し上げます。

敬具

【日程】   3月25日(日曜日)

【時間】   15:00~17:00

【場所】   京都市東山区北棟梁町312-4

以上

寒冬退去,春风已至。我司旗下管理民宿“竹林京舎”历时半年精细打磨,业已装修完毕。值此樱花含苞待放之际,我们诚邀您莅临现场参观。

民宿位置:京都市東山区北棟梁町312-4

参观时间:2018年3月25日(星期日)  15:00-17:00

        目前竹林京舎正在申请《旅馆业营业许可》,预计四月中上旬可正式对外营业。