東成解读 | 投资日本房产的5大理由

受多种因素制约,日本被公认为世界上最难打入的工业和商业市场。许多发达国家的著名跨国企业都对日本市场束手无策,发展中国家企业更是感觉极度乏力。然而日本的房产市场及其后续的房产运营市场则向投资者讲述着另一个故事。

文化亲近带来较高的认同感

从社会环境角度来讲,日本是与中国一衣带水的邻邦,受到以儒释道三家为主的中国文化的长期浸润,在礼仪、风俗、思维方式甚至生活习惯等方面与传统的中国文化有着非常多类似的地方。例如儒家文化中所推崇的中庸之学、道家文化中的阴阳之说和佛教中的禅机,都可以在当代日本文学、艺术作品和民众的价值取向中找到明显的体现。日本国土面积狭小,人口众多,城市人口密度较高,因此人们在日常生活中多以“不给他人带来不便”为宗旨。在这种价值观的影响下,日本形成了一种平均且歧视度较低的社会文化,社会秩序高效井然,人与人交往简单温暖而界限分明

藏富于民带来较高投资收益

从经济发展角度来讲,日本是最早发展起来的工业化国家之一,经济基础雄厚,科技及教育积蓄有力,处于一个平和发展的阶段,经济风险较小。宏观数据来看,日本自1985年广场协议以来,虽然名义上经历了衰退的20年,但其GDP增量依然可观。国内日本问题专家唐淳风在其文章《学日本“闷声发财”》中谈到,2004年日本的直接出口额只有61万亿日元,而日本的海外企业销售总额达到了155万亿日元,是前者的2.5倍还多;而日本的海外总资产增加到了41968亿美元,这包括日本在海外购买的土地、已经建造的工厂等。

更加值得一提的是,同期日本人均GDP增长的绝对值为34436.94美元,因此日本在很大程度上是藏富于民,藏富于海外。在此体量下,人均GDP按照预期保持0-2%的增长速度,已足够使日本保持在高收入国家之列。

与国民高收入相对比的是,日本的房地产价格相对较低。以房价收入比而论,2017年我国36主要城市房价收入比如上图所示,以深圳市的40.69倍为例,该数据表明一个普通三口之家需不吃不喝40多年,才能买到一套当地的房子,而同时期日本房价收入比仅为6.51倍,大致与乌鲁木齐和沈阳持平。受益方面,GLOBAL PROPERTY GUIDE数据显示,日本租房人数占总人口的50%以上,而单身一族的增加加剧了日本的小家庭化,推动了租房的需求,目前日本的房租收益为5.53%,而中国的房租收益仅为2.1%。例如,在日本的各都市购买约为2000万日元(约为人民币110万元。自安倍经济政策实施以来,日元急速贬值,对外国投资者来说更具备吸引力)的不动产,年收益平均高达5.5-11万人民币(因房产价值/运营方式不同而异)。综合以上数据,我们认为投资日本不动产比投资股票、证券等更能获得长期、稳定的收益。

健全法律保障投资安全

从政策法规角度来讲,自1998年以来,日本逐步降低吸引外资的门槛,使外国投资者能够更加不受阻碍地进入日本市场。因行业自身特点,房产业在诸多行业中最先也最深感受到政策带来的利益。首先,外国人在日本的不动产所有权和本国人一样都被日本法律所认可。其次,日本是政治相对安定的法制国家,几乎没有可能突然变动关于所有权的法律。另外,针对所有不动产公司,日本政府也专门制定了限制购买,不让投资者利益蒙受损害的相关法律

优越环境带来更佳投资体验

从环境角度考虑,日本的自然环境与社会环境都非常适宜房产投资。日本地处西北太平洋,全国为温带海洋性气候,风景优美气候宜人。另外,在科学技术的支持下,日本在环境保护方面所做的努力和取得的成绩举世瞩目,因此日本生活环境安静整洁,令人心旷神怡。友好的社会氛围、充满古风的人文景观和发达的城市系统相得益彰,吸引着来自世界各地的游客与投资者。

新生热点催化投资热潮

自从国际奥委会宣布东京承办2020年的奥运会以后,日本房地产升值预期浓厚,在环境优势与距离优势的吸引力下,日本的房地产市场受到亚洲投资者,特别是中国投资者的广泛关注,土地和房产价格随之上涨。有媒体报道称东京房产价格已上涨11%,达到90年代值得一提的是,此轮上涨预期不仅涵盖首都圈,更是向其他大城市圈蔓延,例如以大阪、京都、神户为核心的关西城市圈。

2025年万国博览会的举办权被日本关西重镇大阪市拿下,其主题是用科技提升生活品质,改变生活方式,通过现代与历史的碰撞激发人们对可持续发展的想象和憧憬。目前配套设施建设与宣传已经起步,除大阪外,整个关西城市圈都在为此次万博会做积极的准备和支持工作,而该地区的房产市场也随之水涨船高。

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