近年来随着日本旅游业的发展,带动了日本民宿行业的兴起。据Arbnb(民宿app)日本数据统计显示,截止2017年10月,日本民宿已经从2014年的2000家增长至54000家。

民宿蓬勃发展的同时,竞争对手—日本传统酒店的营业收益不容乐观。根据Booking.com(酒店预定网站)的官方数据显示,日本酒店客房平均价格在2017年下降了9.4%;根据日本总务省(Ministry of Internal Affairs)数据显示,过去两年中,工作日期间的平均房价下降了7%。

由于目前海外游客现在可以即时比较预订网站上的房价,以及随着Airbnb等民宿(目前大部分没有经营许可)的增长,短租业和酒店业之间的竞争也有所加剧。Booking.com日本区域经理Hiroko Takagi曾说:“由于竞争加大,传统住宿业的房价正在下降。”

综上所述的种种现象,许多华侨华人开始把目光聚焦于民宿这一块正在壮大的蛋糕,但值得一提的是:民宿投资看似商机无限实则风险重重。

首先说一下民宿的定义:投资空闲房间,以家庭副业方式经营的非正式酒店。

2日本旅游业的发展情况(不得不提)

1、旅游人口激增

首先,最近几年日本旅游人口激增,下表是日本旅游观光局提供的近年的访日外国人数据:

2012年之前,每年访日游客长期保持在500万至700万水平,2012年以后,日本“旅游富国”政策效果显著,旅游人口分别以35.2%、24%、29.34%、47.1%、21.8%,每年保持高速增长。

2012年,日本提出“旅游富国”政策之初,制订了2020年旅游人口突破2000万的目标。没想到,到2015年,旅游人口就几乎接近了2000万,于是在2016年初,重新修改了旅游人口目标,争取2020年达到4000万旅游人口。以2016年和今年上半年的旅游人口增长来看,2020年的目标几乎没有悬念。

据说,日本政府正在酝酿一系列加快旅游业发展的新举措,最新的目标已经提高到每年旅游人口6000万人次,也就是5年前旅游人口的十倍。不得不说,日本政府“旅游富国”政策已经成功了,而且成倍地超过了日本政府的预期。

2、酒店房间供给

那么在旅游人口暴增的背景下,酒店房间的供给量又如何呢?

据不完全统计,日本的客房数到目前为止大约还有4.5万的缺口。从上图可以看出,较为突出的还是围绕在几个游客集中的观光城市,其中东京:17,728间;大阪:14,273间;其次是京都、千叶等。

这一点,我们公司感受非常直接,因为我们京成大久保的项目所在地就在千叶。项目落地之后,日经济新闻随之报道,陆陆续续有很多家酒店管理公司来拜访,希望能整体买下京成大久保,改造成酒店。

因为这个地方从成田机场出来无需换乘,一条地铁线可直达。而且无论是离幕张新都心还是迪斯尼都非常近,幕张新都心拥有日本最大的三井奥特莱斯卖场,同时又是日本的会议、会展、演唱会等活动中心,每年单单商务会议的人数就超过1000万。

所以酒店运营可以接待三井奥特莱斯的购物游客、迪斯尼的观光游客和会展中心的商务人士。但我们出于对原租客利益的考虑,我们并没有同意将京成大久保项目整体出售,但这个事情确实让我们感受到了东京酒店房间的匮乏。

综上所述,旅游人口短期激增和酒店建设滞后,造成了酒店房间供给紧张,游客一房难求的局面。在此背景下,吸引了大量海外投资家进入非法民宿的行列。

3为什么日本把“民宿”定义为非法?

1、国民性格

日本人性格严谨是有口皆碑的,民宿的经营行为显然与之违背。陌生人24小时随意进出所住的大楼,个别游客屋内、走道喧哗,这与当地居民的生活习惯和习俗是格格不入的。

另外,由于游客对日本垃圾分类处理不熟,不仅给物业管理公司带来了困扰,也影响了同一栋楼其他居民的垃圾回收。

由于日本民众普遍厌恶民宿经营,导致几乎所有物业管理公司规定全面禁止民宿。现如今,我们到东京各公寓大楼门口驻足观察,不难发现几乎所有大楼都在门口或其他显眼处张贴“禁止民宿”的公告,大楼门岗也大多拒绝拖带行李的陌生人入内。

2、精英阶层

民宿的兴起,直接伤害到大型酒店、旅馆的利益,这些酒店旅馆的企业主与民宿经营者相比,具有更雄厚的财力和更大的社会影响力。

这些大企业主结成酒店行业协会或行业团体,其力量更不可小觑。对内有力地影响到决策层的决策,再进一步影响到法律法规的制定。对外则积极奖励举报非法民宿的民众。

在这一点上,这些酒店的大业主们也运用了发动群众的套路。周边居民的积极举报,使得非法民宿深陷人民群众的汪洋之中。有投资人告诉我,在网上曾预订过的民宿房间,仅过三五个月在网上就找不到了,估计都被举报查封了。

3、法律决策

2017年3月,日本政府在内阁会议上确定了涉及“民宿”的新法案,对“民宿”的定义、审核备案流程、经营天数、适用范围、安保消防、面积要求、周围环境、人数限制、责任管理、登记制度等待做了全方位规定,只有符合上述条件之后才可以正式接待游客。

其条件非常苛刻,市场惊呼,出台的不是《民宿法》而是《民宿禁止法》,以下略举几例:

提供民宿服务的房东必须征得周边居民同意,并向都道府县等地方政府进行审核、备案、登记。

可待客的营业天数每年将控制在180天以内,担忧生活环境恶化的地区,还可由地方政府制定地方条例加以缩短;例如台东区等地方政府规定禁止一切民宿经营活动,即便在非禁止区域经营民宿,180天的经营上限,投资人无利可图。另一方面,日本酒店和旅馆等业界团体主张应将民泊的营业上限设置为更加严格的“全年30天”,30天的限制对民宿运营来说几近赶尽杀绝。

违反上述法律法规的,面临处以6个月有期徒刑或处以百万日元罚金。

日前,日本厚生劳动省生活卫生课与观光厅观光产业课联手向日本警察厅提交书面材料,要求其加大力度取缔恶性违法民宿。

综上所述,在日本,从普通民众到精英阶层都普遍厌恶民宿经营,从技术要求到法律法规都把民宿纳入非法范围。

4、发生案件

另外,非法民宿的弊端在近几年不断涌现,由于其非法性无法纳入规范管理,自身权益受到侵害,往往很难追责,安全性也无法得到保障。近期,日本民宿内发生韩国女游客遭民宿房东强奸、房东私自在屋内安装摄像头等案件层出不穷。

经过几次恶性案件,日本警察厅排查民宿的执法力度越来越严,也使得一些游客在民宿预订时,因安全方面的考量,对民宿望而却步。

4国内一些机构宣传日本民宿合法性背后的逻辑

我们关注到,国内一些结构拼命宣传日本政府开放民宿,通过立法认可民宿的合法性。这与事实背道而驰,这些机构里不乏一些国内的大型机构和知名品牌。

那么这些机构如此宣传,背后有怎样的逻辑呢?我简单剖析几点:

1、国内机构的注册地在中国国内,宣传范围也在中国国内,不受日本政府的跨国制裁,公司本身是安全的,但最终造成的违法成本却由投资人自己承担,因为房子毕竟在日本。

2、国内机构无力承担日本本土的后续管理,一般交由其他机构管理,而所谓管理通常通过远程通知清扫公司进房清扫、通过网络进行预约订房,后续出现法律问题,国内机构一般把责任撇得非常干净。

3、国内的市场相较而言非常广阔,可以成批次进行宣传,第一批次的投资人受损,基本上不影响第二批次地宣传;我们还关注到,某些机构甚至分区域和城市,在北上广深各地进行轮动宣传,比如北京的投资人已经在民宿投资上权益受损,但并不影响这个机构在广州、深圳做民宿讲座、开民宿宣讲会。

这些背后的逻辑不一一列举,暖灯总部在日本,受日本法律约束,所以我们不做打擦边球的事情。之前就有新闻报道,大阪和京都各有两家本地公司由于经营非法民宿,营业牌照被吊销,公司关门停业,社长被警察带走。暖灯是承担不了这么巨大的违法成本的,国内的一些机构不受此约束。

我们公司一直坚持全程托管,承担本土一站式的后续服务,自己处理后续事物的话,就不可能在前期做“一锤子买卖”,给自己找麻烦;

日本是诚信社会,非常看重自身品牌形象,企业文化跟国内一些机构差别很大。

其实从另一个角度来逆向思维,在日本其他成规模、有品牌的大企业,如三井、三菱、住友、野村等巨型不动产公司,跟我们公司一样,都100%不参与民宿类的任何营业内容的。

5我们面临什么样的投资机遇?

既然酒店业现状已经无法满足日本旅游人口的快速上涨,投资民宿又存在相当的违法违规风险,那么我们面临怎样的投资机遇呢?

我给投资人的方案是,我们站到日本国民性格接受的一边,站到酒店业者的利益集团一边,站到法律法规允许范围的一边,站到游客感受到安全有保障的一边,我们投资合法、正规、受监管、有营业拍照的“小型酒店”。

投资这样的小型酒店,既有我们对投资的考量,也有对经营风险的把控,我详细解说几点:

第一,入境游客消费市场成长的背景下,建设大型住宅设施非最佳投资方案,建议投资小型酒店应对入境游客住宿需求。“小型酒店”房间数为5~30间房不等,无需常驻管理人员,投资金额与经营成本相对大型酒店低得多,投资金额相对较小,风险总量把控较好。京都最低,我们公司的最小投资案例是400万人民币;东京最高,最小投资案例是1500万人民币;大阪最低投资金额居于两者之间。

第二,必须独立一栋楼运营,按照《旅馆业法》相关规定设计或改造,避免干扰周边居民而遭到投诉。

第三,取得正式的酒店营业执照,突破“民宿法案”的种种限制,全年营业,实现运营收益最大化。

第四,运用非标准的个性化装修方案,国内外各类预订平台同步推送,比如酒店平台,国内的携程、去哪儿、艺龙等,海外的Booking、Expedia,民宿平台airbnb、自在客、途家等等,最大限度获取房间预订量。

第五,最大限度采用无人化低成本运作方式,提高收益率,降低运营风险。

第六,以“先运营酒店,将来可恢复成居住、办公设施”为设计理念,减少外来入境游客消费市场需求缩小或民宿经济泡沫化带来的风险。

6小酒店案例介绍

1、实例

上面这栋楼是征得我们一位投资人的同意,允许我拿来跟大家分享。这家小酒店位于京都车站步行8分钟的鸭川边上,京都最有名的鸭川就从门前流过,风景非常不错。

房子采用了木造独立的二层小楼设计,每层都有独立的入口,建造初期就是按照小酒店的用途来设计的,大家也能从图上也能看到,内部按照传统日式风格装修,非常别致和温馨,而且在建造的同时就已经取得了酒店的营业执照。所以收入可以安心,长期的得到保障。

2、费用

既然是这么一个不错的物件,那么回报率和相关的费用如何呢?

一般情况下,京都的净回报大概在6%到7%。

其中需要扣除的成本包括但不仅限于酒店预订平台手续费、酒店托管费、清扫费、客房耗品非、水电煤、人工费、垃圾处理费、修缮费、信用卡结算费。

所以有国内其他机构宣传日本民宿可达到百分之十几,甚至百分之二十几,都是未扣除各项税费之前的收益率。这种宣传是值得商榷的。

7具体的选择标准

1、房屋条件

(1)东京——整栋公寓(5到30个房间),换算成使用面积约120㎡以上;品川、涉谷、大田的房子,使用面积100㎡以下也可以,具体情况具体分析.

(2)京都:一户建(小别墅),整栋公寓,办公楼的1层

(3)大阪:一户建(小别墅),整栋公寓,办公楼的1层。

2、区域

下图为东京核心区域地图,下图中标出的区域以外的房子也可能产生可观的收益,比如我们国人不太熟悉的荒川区,日暮里。

下图为京都核心区域地图,下图中标出的区域以外的房子也可能产生可观的收益。

下图为大阪核心区域地图,下图中标出的区域以外的房子也可能产生可观的收益。

8给大家推荐的在售小酒店

之前给大家看的是我们一位投资人投资改造的项目,今天给大家推荐的是全新的,还有8天才完工的小酒店。

  • 京都府京都市下京区中堂寺北町38-6
  • 土地面积:66.59㎡
  • 建筑面积:70.7㎡
  • 交通:丹波口站徒步4分钟
  • 新筑,木造2层,2房,2017年8月末

入住率:75%

年收入:851.49万日元

年支出:297.6278万日元

剩余:553.8622万日元

酒店营业回报率:10%

扣除所有成本支出的净收益率:6%

内部装饰范例:

地理位置(京都站1站路)

二条城、西本愿寺等为旅游景点,四条、河源町等为商业购物区

西本愿寺(1.5km,步行18分钟)

东本愿寺

二条城(1站路到达,距离2.56km)

四条、河源町商业区

今年6月15日,日本政府于去年出台的民宿新法将正式实施,为旅游火爆的日本解决大量住宿需求的民宿,经过申报流程,即可以按照新法规定,合法经营。日本民宿也将进入合法化的行业过渡阶段。

但政策看似解禁,实则限制诸多。首先是营业时间上的限制,目前日本民宿允许营业日数限制在180天/年以内。据业界人士表示,政策上东京新宿周一到周五禁止经营,热门景点京都只能在每年1月到3月中期间经营。除了营业时间受到限制之外,其次是手续繁杂也成为限制的一大要因。

因此,尽管日本导入了民宿法,日本民宿登记开始近一个月里,询问的人数不少,实际登记的寥寥无几。

京都=0,仙台=0,

青森市=0,秋天市=0.

北海道=96,东京港区=9

在目前所有的二手房产中,仅有不足1%的房源符合申请旅馆许可条件。可以说日本的民宿开放政策名存实亡,目前依然需要进一步切合实际的开发政策。

日本民宿性骚扰性暴力事件层出不穷

这是今天刚播报出的一条民宿房主性骚扰女房客的新闻报道。

该房主使用小刀试图强迫台湾女性(10-19岁)就范,意图行不轨之事。

在被警方问及犯罪原因时,该男子表示只是想追求一下刺激感。

警方以欲意强奸的嫌疑将该男子逮捕。

在提及为什么能轻易实施犯罪时,原来是因为该民宿的房间没有上锁。

日本近年来,民宿安全问题层出不穷,这也是政府想加强民宿行业管制的原因之一。民宿合法化的同时能在一定程度上规避安全风险,也在一定程度上允许了大资本的“渗入”。

大资本将融入市场

个体玩家也许寸步难行

日本电商巨头乐天集团(Rakuten)将于今年秋天开始在其旅游网站上提供民宿预订服务。日本旅行社集团JTB去年秋天已经推出了短租业务,并与7-11便利店合作,在便利店柜台提供“办理入住”服务,办理此服务的住客可以在便利店领取钥匙。另一家连锁便利店公司全家也将于6月份开始为Airbnb客人提供此类服务。

今后两家便利店7-11与罗森也许将导入自动钥匙机,效果图如下:

目前,日本短租网站登记的民宿房源超过6万个,业界人士预测此数字将在2020年日本奥运会期间突破10万。

日本正在采取措施刺激入境游的增长,而民宿房源的增加,预计将缓解当地住宿房源短缺问题。数据显示,2017年日本入境外国游客接近2,800万人次,相比五年前增长了两倍多,去年赴日外国游客的旅行消费首次突破4万亿日元。日本政府预期2030年的接待游客数将达到6000万人次。

尽管民宿未来前景看似无限,但还是建议在日华侨华人谨慎投资,投资前要对旅馆业条例、建筑条例、居民意见等多方面评估。

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